Geschossfläche: Definition, Berechnung & GFZ
Geschossfläche – Definition, Berechnung und Bedeutung in der Bauplanung
Die Geschossfläche (GF) ist eine der wichtigsten Kennzahlen im deutschen Bau- und Planungsrecht.
Sie bestimmt, wie dicht ein Grundstück bebaut werden darf, und bildet die Grundlage für zahlreiche städtebauliche und genehmigungsrechtliche Entscheidungen.
Wer ein Gebäude erweitern, ein Grundstück entwickeln oder die Nutzungsintensität erhöhen möchte, muss die Geschossfläche genau kennen und korrekt berechnen.
In diesem Beitrag erfahren Sie:
was die Geschossfläche genau ist,
wie sie berechnet wird,
welche Rolle die Geschossflächenzahl (GFZ) spielt,
und wie sie sich von anderen Flächenarten unterscheidet.
Tabellen und Beispiele helfen bei der praktischen Anwendung.
Was ist die Geschossfläche?
Die Geschossfläche beschreibt die Summe der Grundflächen aller Vollgeschosse eines Gebäudes, gemessen an den Außenmaßen.
Dabei zählen nur Geschosse, die nach der jeweiligen Landesbauordnung als Vollgeschosse gelten.
In der Regel nicht zur Geschossfläche zählen:
Dachgeschosse, die keine Vollgeschosse sind
Kellergeschosse ohne ausreichende Belichtung oder Höhe
Balkone, Loggien und Terrassen
Dachaufbauten und Technikräume
untergeordnete Anbauten
Die Einheit der Geschossfläche ist Quadratmeter (m²). Sie dient als Grundlage für die Berechnung der Geschossflächenzahl (GFZ) – einer zentralen Kennzahl in jedem Bebauungsplan.
Wie wird die Geschossfläche berechnet?
Die Berechnung ist einfach, aber strikt geregelt:
Formel:
Geschossfläche = Summe der Außenmaße aller Vollgeschosse
Beispiel:
Ein Gebäude hat drei Vollgeschosse mit jeweils 10 m × 12 m Grundfläche.
→ Fläche pro Geschoss: 120 m²
→ Geschossfläche gesamt: 3 × 120 m² = 360 m²
Innenwände, Treppenhäuser oder Aufzüge werden nicht separat berücksichtigt – entscheidend sind nur die äußeren Abmessungen der Vollgeschosse.
Was ist die Geschossflächenzahl (GFZ)?
Die GFZ beschreibt das Verhältnis zwischen Geschossfläche und Grundstücksfläche.
Sie legt fest, wie intensiv ein Grundstück bebaut werden darf, und ist im Bebauungsplan rechtlich verbindlich festgelegt.
Formel:
GFZ = Geschossfläche / Grundstücksfläche
Beispiel:
Grundstück: 600 m²
Zulässige GFZ: 1,0
→ Maximale Geschossfläche: 600 m² × 1,0 = 600 m²
Bei zwei Vollgeschossen entspricht das z. B. 2 × 300 m².
Typische GFZ-Werte nach Gebietstyp
Gebietstyp | Typische GFZ |
|---|---|
Reines Wohngebiet (WR) | 0,3 – 0,8 |
Allgemeines Wohngebiet (WA) | 0,4 – 1,2 |
Mischgebiet (MI) | 0,6 – 1,6 |
Kerngebiet (MK) | 1,0 – 3,0 |
Gewerbegebiet (GE) | 0,8 – 2,4 |
Industriegebiet (GI) | 1,0 – 2,5 |
Je höher die GFZ, desto dichter darf gebaut werden – das bedeutet mehr Geschosse oder größere Geschossflächen pro Grundstück.
Rechtliche Grundlage und Überschreitungen
Die zulässige GFZ ist im Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde geregelt.
Sie ist verbindlich, kann aber in Ausnahmefällen überschritten werden, wenn besondere städtebauliche Gründe vorliegen.
Beispiel:
Ein Bauherr plant vier Vollgeschosse mit insgesamt 800 m² Geschossfläche.
Im Bebauungsplan sind jedoch nur 700 m² erlaubt.
→ Ergebnis: Antrag auf Befreiung oder Anpassung der Planung notwendig.
Unterschied zu anderen Flächenarten
In der Praxis werden häufig verschiedene Flächenbegriffe verwechselt.
Die folgende Tabelle zeigt die wichtigsten Unterschiede:
Flächenart | Definition | Zweck / Anwendung |
|---|---|---|
Geschossfläche (GF) | Summe der Außenmaße aller Vollgeschosse | Grundlage für GFZ im Bebauungsplan |
Bruttogrundfläche (BGF) | Alle Flächen inkl. Keller und Technikräume (nach DIN 277) | Baukosten, Flächenermittlung |
Nettogrundfläche (NGF) | Nutzbare Fläche innerhalb der Außenwände | Grundrissplanung, Vermietung |
Wohnfläche (WF) | Wohnnutzbare Fläche nach WoFlV | Mietverträge, Immobilienbewertung |
Was gilt als Vollgeschoss?
Ob ein Geschoss als „voll“ zählt, variiert je nach Landesbauordnung.
Typische Kriterien sind:
Raumhöhe über 2,30 m auf mehr als 75 % der Fläche
ausreichende Belichtung und Belüftung
Nutzung als Aufenthaltsraum
Dachgeschosse mit ausreichender Höhe und Licht können also Vollgeschosse sein – müssen es aber nicht.
Auch oberirdische Keller in Hanglagen können als Vollgeschoss gewertet werden.
Praktische Bedeutung für Bauherren und Entwickler
Die Geschossfläche beeinflusst:
die Zahl der Wohneinheiten oder Büroflächen
die Baukosten und Erschließungskosten
die Rendite und Nutzungsintensität
die Gebühren für Erschließung und Anschluss
Projektentwickler versuchen meist, die erlaubte GFZ voll auszuschöpfen, ohne sie zu überschreiten.
Das erfordert präzise Grundrissplanung, optimale Gebäudehöhen und eine clevere Anordnung technischer Räume.
Sonderfälle: Staffelgeschosse, Balkone, Dachterrassen
Bauteil | Anrechnung auf GF |
|---|---|
Staffelgeschosse | nur, wenn als Vollgeschoss anerkannt |
Balkone & Loggien | in der Regel nicht anrechenbar |
Dachterrassen | je nach Bauausführung teilweise anrechenbar |
Im Zweifel sollte immer der Bebauungsplan oder die Bauordnung des Bundeslands herangezogen werden.
Fazit
Die Geschossfläche ist eine zentrale Planungsgröße im deutschen Baurecht.
Sie definiert, wie intensiv ein Grundstück genutzt werden darf, bildet die Grundlage der GFZ und beeinflusst damit Wirtschaftlichkeit, Genehmigungsfähigkeit und Dichte eines Projekts.
Ein klares Verständnis dieser Kennzahl ermöglicht eine präzise, rechtssichere und wirtschaftliche Bauplanung – vom Einfamilienhaus bis zum komplexen Stadtquartier.
Geschossfläche – Definition, Berechnung und Bedeutung in der Bauplanung
Die Geschossfläche (GF) ist eine der wichtigsten Kennzahlen im deutschen Bau- und Planungsrecht.
Sie bestimmt, wie dicht ein Grundstück bebaut werden darf, und bildet die Grundlage für zahlreiche städtebauliche und genehmigungsrechtliche Entscheidungen.
Wer ein Gebäude erweitern, ein Grundstück entwickeln oder die Nutzungsintensität erhöhen möchte, muss die Geschossfläche genau kennen und korrekt berechnen.
In diesem Beitrag erfahren Sie:
was die Geschossfläche genau ist,
wie sie berechnet wird,
welche Rolle die Geschossflächenzahl (GFZ) spielt,
und wie sie sich von anderen Flächenarten unterscheidet.
Tabellen und Beispiele helfen bei der praktischen Anwendung.
Was ist die Geschossfläche?
Die Geschossfläche beschreibt die Summe der Grundflächen aller Vollgeschosse eines Gebäudes, gemessen an den Außenmaßen.
Dabei zählen nur Geschosse, die nach der jeweiligen Landesbauordnung als Vollgeschosse gelten.
In der Regel nicht zur Geschossfläche zählen:
Dachgeschosse, die keine Vollgeschosse sind
Kellergeschosse ohne ausreichende Belichtung oder Höhe
Balkone, Loggien und Terrassen
Dachaufbauten und Technikräume
untergeordnete Anbauten
Die Einheit der Geschossfläche ist Quadratmeter (m²). Sie dient als Grundlage für die Berechnung der Geschossflächenzahl (GFZ) – einer zentralen Kennzahl in jedem Bebauungsplan.
Wie wird die Geschossfläche berechnet?
Die Berechnung ist einfach, aber strikt geregelt:
Formel:
Geschossfläche = Summe der Außenmaße aller Vollgeschosse
Beispiel:
Ein Gebäude hat drei Vollgeschosse mit jeweils 10 m × 12 m Grundfläche.
→ Fläche pro Geschoss: 120 m²
→ Geschossfläche gesamt: 3 × 120 m² = 360 m²
Innenwände, Treppenhäuser oder Aufzüge werden nicht separat berücksichtigt – entscheidend sind nur die äußeren Abmessungen der Vollgeschosse.
Was ist die Geschossflächenzahl (GFZ)?
Die GFZ beschreibt das Verhältnis zwischen Geschossfläche und Grundstücksfläche.
Sie legt fest, wie intensiv ein Grundstück bebaut werden darf, und ist im Bebauungsplan rechtlich verbindlich festgelegt.
Formel:
GFZ = Geschossfläche / Grundstücksfläche
Beispiel:
Grundstück: 600 m²
Zulässige GFZ: 1,0
→ Maximale Geschossfläche: 600 m² × 1,0 = 600 m²
Bei zwei Vollgeschossen entspricht das z. B. 2 × 300 m².
Typische GFZ-Werte nach Gebietstyp
Gebietstyp | Typische GFZ |
|---|---|
Reines Wohngebiet (WR) | 0,3 – 0,8 |
Allgemeines Wohngebiet (WA) | 0,4 – 1,2 |
Mischgebiet (MI) | 0,6 – 1,6 |
Kerngebiet (MK) | 1,0 – 3,0 |
Gewerbegebiet (GE) | 0,8 – 2,4 |
Industriegebiet (GI) | 1,0 – 2,5 |
Je höher die GFZ, desto dichter darf gebaut werden – das bedeutet mehr Geschosse oder größere Geschossflächen pro Grundstück.
Rechtliche Grundlage und Überschreitungen
Die zulässige GFZ ist im Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde geregelt.
Sie ist verbindlich, kann aber in Ausnahmefällen überschritten werden, wenn besondere städtebauliche Gründe vorliegen.
Beispiel:
Ein Bauherr plant vier Vollgeschosse mit insgesamt 800 m² Geschossfläche.
Im Bebauungsplan sind jedoch nur 700 m² erlaubt.
→ Ergebnis: Antrag auf Befreiung oder Anpassung der Planung notwendig.
Unterschied zu anderen Flächenarten
In der Praxis werden häufig verschiedene Flächenbegriffe verwechselt.
Die folgende Tabelle zeigt die wichtigsten Unterschiede:
Flächenart | Definition | Zweck / Anwendung |
|---|---|---|
Geschossfläche (GF) | Summe der Außenmaße aller Vollgeschosse | Grundlage für GFZ im Bebauungsplan |
Bruttogrundfläche (BGF) | Alle Flächen inkl. Keller und Technikräume (nach DIN 277) | Baukosten, Flächenermittlung |
Nettogrundfläche (NGF) | Nutzbare Fläche innerhalb der Außenwände | Grundrissplanung, Vermietung |
Wohnfläche (WF) | Wohnnutzbare Fläche nach WoFlV | Mietverträge, Immobilienbewertung |
Was gilt als Vollgeschoss?
Ob ein Geschoss als „voll“ zählt, variiert je nach Landesbauordnung.
Typische Kriterien sind:
Raumhöhe über 2,30 m auf mehr als 75 % der Fläche
ausreichende Belichtung und Belüftung
Nutzung als Aufenthaltsraum
Dachgeschosse mit ausreichender Höhe und Licht können also Vollgeschosse sein – müssen es aber nicht.
Auch oberirdische Keller in Hanglagen können als Vollgeschoss gewertet werden.
Praktische Bedeutung für Bauherren und Entwickler
Die Geschossfläche beeinflusst:
die Zahl der Wohneinheiten oder Büroflächen
die Baukosten und Erschließungskosten
die Rendite und Nutzungsintensität
die Gebühren für Erschließung und Anschluss
Projektentwickler versuchen meist, die erlaubte GFZ voll auszuschöpfen, ohne sie zu überschreiten.
Das erfordert präzise Grundrissplanung, optimale Gebäudehöhen und eine clevere Anordnung technischer Räume.
Sonderfälle: Staffelgeschosse, Balkone, Dachterrassen
Bauteil | Anrechnung auf GF |
|---|---|
Staffelgeschosse | nur, wenn als Vollgeschoss anerkannt |
Balkone & Loggien | in der Regel nicht anrechenbar |
Dachterrassen | je nach Bauausführung teilweise anrechenbar |
Im Zweifel sollte immer der Bebauungsplan oder die Bauordnung des Bundeslands herangezogen werden.
Fazit
Die Geschossfläche ist eine zentrale Planungsgröße im deutschen Baurecht.
Sie definiert, wie intensiv ein Grundstück genutzt werden darf, bildet die Grundlage der GFZ und beeinflusst damit Wirtschaftlichkeit, Genehmigungsfähigkeit und Dichte eines Projekts.
Ein klares Verständnis dieser Kennzahl ermöglicht eine präzise, rechtssichere und wirtschaftliche Bauplanung – vom Einfamilienhaus bis zum komplexen Stadtquartier.
